التطويل العقاري هو عملية بناء هياكل جديدة وتعديل الهياكل القائمة لزيادة قيمة العقار، وبشكل عام، يعني ذلك تطوير العقار إلى مباني تجارية أو سكنية، بدءًا من المجمعات السكنية والمنازل متعددة الأسر إلى المطاعم والمكاتب ومساحات البيع بالتجزئة، ويتعامل المطورون مع المشروع من البداية إلى النهاية حيث يقومون بتخطيط المشروع وتصميمه وتمويله، بالإضافة إلى تجميع فريق لتنفيذ الخطة، وقد يواجه المطور العديد من لتحديات والصعوبات التي يجب التغلب عليها، ومن هذه التحديات ما يمكن عرضها من خلال المقال التالي عبر موقع موسوعة.
ماذا يقصد بـ ” التطوير العقاري “
يمكن أن يشير التطوير العقاري إلى المهنة أو العملية أو المنتج الناتج لتطوير الأراضي الخام أو تحسين العقارات التي تم تطويرها بالفعل، وكل منهم يكون له تعريف خاص به وهذا ما يمكن توضيحه من خلال النقاط التالية:
عملية التطوير العقاري
- التطوير العقاري هو عملية يقوم من خلالها مطورو العقارات بإنشاء أو إعادة إنشاء البيئة المبنية.
- تبدأ العملية بتحديد الحاجة العقارية التي لا تلبيها الممتلكات الموجودة.
- إذا بدا الأمر وكأنه فكرة واضحة، فسيتم إجراء مزيد من البحث لتحديد جدوى مشروع التطوير.
- يمكن تطبيق المزيد من الموارد على التصميم والحصول على الموافقات والبناء.
- تستمر العملية بالمبيعات والوفاء بالالتزامات تجاه أصحاب المصلحة في المشروع.
- يجمع التطوير العقاري بين العديد من التخصصات لإنجاز مهمة إنشاء أو تحسين البيئة المبنية.
- بعض هذه التخصصات والمهنيين الذين جمعتهم عملية التطوير العقاري تشمل مخططي استخدام الأراضي والمهندسين المعماريين والمهندسين ومقاولي البناء والمحامين والاستشاريين ومندوبي المبيعات وشركات الوساطة المالية والمؤسسات المالية ومحترفي الاستثمار.
مشاريع التطوير العقاري
يعد المشروع قيد الإنشاء أو مشروع البناء الذي تم الانتهاء منه مؤخرًا مثل منطقة سكنية أو مجمع مكاتب أمثلة على التطوير العقاري، ومن الجدير بالإشارة إليه أنه يعود بنتيجة مادية من منتج التطوير
صناعة التطوير العقاري
- التطوير العقاري صناعة بحد ذاتها ومن خلال تحديد الاحتياجات التي لا يتم تلبيتها من خلال المنتج العقاري الحالي، يعد التطوير العقاري عملاً تجاريًا بطبيعته
- إن المهارات والسمات اللازمة لتحديد الفرصة، وإدارة العملية، وضمان الحصول على نتيجة نهائية قابلة للتطبيق، لا يمتلكها الجميع.
مطورون العقارات
- يتمتع مطورو العقارات بقدرة أكبر على تحمل المخاطر، وإحساس إدراكي بالسوق، وإصرار على رؤية عملية التطوير العقاري حتى اكتمالها، أو معرفة متى يجب عليهم الابتعاد.
- يجب أن يكون مطورو العقارات قادرين على إدارة البيئات الديناميكية ومجموعات متنوعة من الأشخاص والاهتمامات.
تحديات التطوير العقاري
أن التطوير العقاري يمكن أن يكون مجالًا مربحًا بشكل خاص في صناعة العقارات، إلا أن المطورين يواجهون العديد من المخاطر والتحديات التي يمكن أن تعرقل المشاريع والأرباح، ومن هذه التحديات ما يلي:
- قراءة خاطئة لسوق العقارات: في عالم التطوير العقاري، قد يكون من الخطأ الباهظ أن نفترض بعض القراءات الخاطئة، حيث يجب على المطورين متابعة المشاريع التي تحركها احتياجات السوق الحالية، وليس عن طريق الأمل في خلق الحاجة، وفي حالة الرغبة في الحصول على قراءة جيدة عن السوق، يقوم المطورون بتقييم المنطقة التجارية ومجموعة واسعة من العوامل، بما في ذلك الاعتبارات الاقتصادية والتعليمية والتوظيفية والبيئية.
- اختيار الموقع الخاطئ: يبدأ كل مشروع تطوير عقاري ناجح بموقع يتماشى مع السوق المستهدف للمطور والتركيبة السكانية الرئيسية، ولأن اختيار العقار المناسب يمكن أن يؤدي إلى نجاح المشروع أو فشله، يجب على المطورين العثور على أفضل الفرص العقارية، وذلك للمساعدة في تقييم المواقع المحتملة، يأخذ المطورون في الاعتبار عوامل مثل:
- إمكانية الوصول
- مسابقة
- المخاطر البيئية
- الرسوم المطبقة
- متطلبات التصميم
- التحسينات المخطط لها.
- معارضة الحي: من السهل التقليل من احتمالية وجود معارضة في الأحياء، حيث يمكن أن تخرج المشاريع عن مسارها إذا نجح الجيران في الضغط على المسؤولين المنتخبين لقتل المشروع حتى عندما يكون القانون في جانب المطور، ومن الجدير بالذكر أنه هناك أسباب مختلفة قد تجعل جيران المشروع يعارضونه، بما في ذلك المخاوف من تأثيرات المشروع على الازدحام المروري، والضوضاء، وطبيعة الحي، وتضارب المصالح، وتضارب القيم.
- الموافقات والتصاريح للمشروع: إحدى الخطوات الأولى في التطوير هي الحصول على موافقة الخطة من مكتب البلدية المناسب، ثم هناك التصاريح المطلوبة للبناء الجديد، وإعادة الإعمار، والتعديل، والإصلاح، والانتقال إلى موقع آخر، وإزالة أو هدم أي مبنى، كما أن هناك حاجة إلى تصاريح منفصلة لتثبيت أو تمديد أو تغيير أو إصلاح الأنظمة الكهربائية والميكانيكية وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء والسباكة، وعلى الرغم من أن الحصول على الموافقات والتصاريح المناسبة يمكن أن يكون عملية واضحة، إلا أن هناك دائمًا خطر أن تستغرق وقتًا أطول بكثير من المتوقع أو عدم منح الموافقات والتصاريح، لذلك يجب على المطورين بدء عملية الحصول على التصريح والموافقة مبكرًا والتواصل بشكل فعال مع مركز التصاريح التابع للبلدية المحلية.
- مخاطر موقع العمل: مواقع البناء محفوفة بالمخاطر بطبيعتها، ويجب تحديد تلك المخاطر وتقييمها، ويجب وضع خطط وإجراءات السلامة المناسبة، وذلك وفقًا لإدارة السلامة والصحة المهنية، فإن معدل الإصابات القاتلة في صناعة البناء أعلى من المتوسط الوطني لجميع الصناعات الأخرى، ومن الإصابات التي يمكن التعرض لها ما يلي:
- هبوط
- الانزلاق والتعثر
- حوادث “الاصطدام”
- الضوضاء المفرطة
- الإصابات المرتبطة بالاهتزاز
- الإصابات المرتبطة بالسقالة
- الحوادث الكهربائية
- الحروق
- التعامل مع المواد المؤذية
- خسائر عيوب التصميم: يحتفظ المهندسون المعماريون عمومًا بتأمين المسؤولية المهنية للحماية من الأخطاء مثل تحديد النوع الخاطئ من الخرسانة أو سوء تقدير الحمل الهيكلي، ومع ذلك، فإن الخسائر الناجمة عن أخطاء التصميم يمكن أن تتجاوز حدود السياسة بكثير، خاصة عندما يتعلق الأمر بمشاريع البناء الكبيرة وهذا يعني أن المطور قد ينتهي به الأمر إلى تحمل خسارة فادحة، وقد يوجد طرق للحد من مخاطر خسائر عيوب التصميم حيث ، يمكن للمطور زيادة التغطية التأمينية للمشروع سواء مع المهندس المعماري أو من خلال سياسة المشروع وشراء سياسة التعويض المهني الوقائي للمالك، كما تجنب أخطاء التصميم في المقام الأول عن طريق اختيار شركات معمارية مؤهلة تأهيلا عاليا تتمتع بسمعة ممتازة وتاريخ مطالبات منخفض.
- تجاوز التكاليف: يمكن أن يكون التطوير العقاري مربحًا للغاية، لكن الأرباح يمكن أن تتآكل بسرعة بسبب تجاوز التكاليف، من تقلب تكاليف العمالة والمواد إلى العقبات غير المتوقعة وأوامر التغيير، يمكن أن تنفجر الميزانيات؛ يتحمل المطور كافة مخاطر تجاوز التكاليف، وأفضل طريقة لتجنبها هي الإفراط في الميزانية في المقام الأول عن طريق إضافة هامش احتياطي يتراوح بين 10% إلى 20%.
دليل التطوير العقاري
إذا كنت مهتمًا بالعمل كمطور عقاري، فهناك عدة طرق للوصول إلى ذلك الأمر، ومن هذه الطرق ما يلي:
- يبدأ العديد من المطورين بدايتهم في الصناعة كوكلاء عقارات. بعد أن تواجدوا في الصناعة لفترة من الوقت، بدأوا في شراء العقارات وتحسينها لبيعها لاحقًا لتحقيق الربح.
- وبعد تقليب ما يكفي من العقارات لتأمين رأس المال المناسب، يمكنهم بعد ذلك العمل مع مخطط ومهندس معماري وباني لتصميم وبناء وتسويق مشروع تطوير جديد تمامًا.
- يبدأ بعض المطورين بدايتهم في مجال البناء وبعد سنوات من بناء المنازل أو العقارات التجارية، يقومون بإحضار المهندسين المعماريين ومديري الأصول المالية المفضلين لديهم كشركاء لتطوير المشاريع.
- هناك خيار آخر وهو العثور على عمل مع شركة تطوير عقاري أو شركة استشارية تطويرية تلبي احتياجات نوع معين من العقارات. هذا هو المسار الأكثر شيوعًا للأشخاص الذين ليسوا رواد أعمال بالفعل.
ما الفرق بين المطور العقاري والمستثمر العقاري؟
يقوم مطورو العقارات بشراء الأراضي والعقارات المتعثرة، والبناء عليها أو تجديدها، ومن ثم بيعها لتحقيق الربح، وبمجرد اكتمال المشروع، يقوم مطورو العقارات ببيع العقار للمستثمرين العقاريين، الذين عادة ما يحتفظون بالعقارات من أجل التدفق النقدي.
