أسعار الفائدة لها تأثير عميق على قيمة العقارات للدخل تماما كما تفعل مع أي أداة استثمارية أخرى، وينطبق هذا بشكل خاص على أسعار الفائدة على البورصات بين البنوك وأذون الخزانة، ولأن تأثيرها على قدرة الفرد على شراء العقارات السكنية، وذلك عن طريق زيادة أو خفض تكلفة رأس مال الرهن العقاري، وقد يكون له العديد من التأثيرات الأخرى التي يمكن عرضها من خلال المقال التالي عبر موقع موسوعة.
تأثير سعر الفائدة على العقارات
سعر الفائدة هو المبلغ الذي يحمله المقرض على رأس المال على المقترض مقابل استخدام الأصول.، ويتم تحديد سعر الفائدة الذي تتقاضاه البنوك من خلال عدد من العوامل، مثل حالة الاقتصاد. يحدد البنك المركزي لبلد ما سعر الفائدة، الذي يستخدمه كل بنك لتحديد نطاق معدلات النسبة السنوية التي يقدمها.
تميل البنوك المركزية إلى رفع أسعار الفائدة عندما يكون التضخم مرتفعا لأن ارتفاع أسعار الفائدة يزيد من تكلفة الديون، مما يثبط الاقتراض ويبطئ الطلب الاستهلاكي، وقد تؤثر الفائدة بعدة أشكال مختلفة على قيم العقارات، وهذا ما يمكن توضيحه من خلال النقاط التالية:
أساسيات التقييم
تتأثر قيم العقارات عمومًا بالعرض والطلب على العقارات بالإضافة إلى تكلفة الاستبدال لتطوير العقارات الجديدة.
ولكن هناك ما هو أكثر من ذلك للتقييم، خاصة عندما تفكر في كيفية تأثير أسعار الفائدة التي تتأثر بالحكومة، وتدفقات رأس المال، ومعدلات التمويل على قيم العقارات.
لذلك من المهم أن يكون لديك فهم أساسي لنهج الدخل وهو أسلوب التقييم الأكثر شيوعًا للمستثمرين.
إن نهج الدخل الذي يقدمه مثمنو العقارات التجارية وشركات التأمين للاستثمارات المدعومة بالعقارات يشبه إلى حد كبير تحليل التدفق النقدي المخصوم الذي يتم إجراؤه على استثمارات الأسهم والسندات.
يبدأ التقييم بالتنبؤ بدخل العقار، والذي يأخذ شكل مدفوعات الإيجار المتوقعة، أو في حالة الفنادق، الإشغال المتوقع مضروبًا في متوسط التكلفة لكل غرفة.
بعد حساب جميع التكاليف على مستوى الممتلكات، يصل المحلل إلى صافي دخل التشغيل أو التدفق النقدي الذي يبقى بعد جميع نفقات التشغيل.
تدفق رأس المال
يمكن أن تؤثر أسعار الفائدة بشكل كبير على تكلفة التمويل ومعدلات الرهن العقاري، مما يؤثر على التكاليف على مستوى الممتلكات، وبالتالي القيم.
ومع ذلك، فإن العرض والطلب على رأس المال والاستثمارات المتنافسة لهما التأثير الأكبر على معدلات العائد المطلوبة وقيم الاستثمار.
ومع انخفاض أسعار الصرف بين البنوك، تنخفض تكلفة الأموال، وتتدفق الأموال إلى النظام وعلى العكس من ذلك، عندما ترتفع أسعار الفائدة، ينخفض توافر الأموال.
أما بالنسبة للعقارات، فإن التغيرات في أسعار الإقراض بين البنوك إما تضيف أو تقلل من حجم رأس المال المتاح للاستثمار.
يؤثر مقدار رأس المال وتكلفة رأس المال على الطلب وكذلك العرض، أي الأموال المتاحة لشراء العقارات وتطويرها.
أسعار الخصم
يتجلى التأثير الأكثر وضوحا لأسعار الفائدة على قيم العقارات في اشتقاق معدلات الخصم أو الرسملة.
يمكن النظر إلى معدل الرسملة على أنه معدل توزيعات الأرباح المطلوبة للمستثمر، في حين أن معدل الخصم يساوي إجمالي متطلبات العائد للمستثمر.
ويتأثر كل من هذه المعدلات بأسعار الفائدة السائدة لأنها تساوي المعدل الخالي من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطر
بالنسبة لمعظم المستثمرين، فإن المعدل الخالي من المخاطر هو المعدل على سندات الخزانة الأمريكية.
تأثير ارتفاع أسعار الفائدة والعقارات للعملاء
من الضروري أن يفهم المشاركون في سوق الإسكان ارتفاع معدلات الرهن العقاري، لأنها تؤثر على كل جانب من جوانب شراء المنزل، ومن هذه التأثيرات ما يلي:
ارتفاع أسعار الفائدة ومشتري المنازل: أن ارتفاع أسعار الفائدة يجعل شراء أو بيع منزل أكثر صعوبة، وانخفاض أسعار الفائدة يجعل الشراء والبيع أسهل.
ارتفاع أسعار الفائدة وقيمة العقارات: إن ارتفاع أسعار الفائدة له تأثير ملحوظ للغاية على المشترين والبائعين، وتثبت المواقف الافتراضية أن قيمة العقارات وأسعار المساكن ترتبط بشكل مباشر بمعدلات الرهن العقاري، وإن ارتفاع معدلات الرهن العقاري لن يكون له تأثير كبير على قيمة العقارات وأسعار السكن .
ارتفاع أسعار الفائدة والاستثمار العقاري: سيزداد سوق تأجير العقارات لأن عددًا أقل من الأشخاص يمكنهم التأهل للحصول على قروض عقارية. ومع ذلك، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يؤدي إلى انخفاض الأسعار، لذلك قد يكون من الأفضل في بعض الأحيان الشراء خلال بيئة أسعار الفائدة المرتفعة.
كيفية التغلب على تأثير ارتفاع أسعار الفائدة على العقارات
تعد أسعار الفائدة أحد أصعب الجوانب التي يصعب إدارتها في الاستثمار العقاري لأنه من المستحيل التنبؤ بها ويمكن أن تؤثر على قيمة العقارات بشكل كبير، حيث ارتفاع أسعار الفائدة يجعل تكلفة اقتراض رأس المال أكثر تكلفة. لن ينتج العقار سوى قدر كبير من التدفق النقدي، وتذهب هذه الأموال إما إلى البنك أو المالك، وقد ارتفاع أسعار الفائدة يجعل تكلفة اقتراض رأس المال أكثر تكلفة. لن ينتج العقار سوى قدر كبير من التدفق النقدي، وتذهب هذه الأموال إما إلى البنك أو المالك، وقد يكن هناك أكثر من طريقة يمكن من خلالها التغلب على هذا التأثير، وهذا ما يمكن عرضه فيما يلي:
اختبار الإجهاد لكل صفقة: من المهم تقييم تأثير ارتفاع أسعار الفائدة عند ضمان الصفقة، من خلال إخضاعه لمعدلات سقف أعلى وأسعار فائدة أعلى وهي كيف تقف القيمة؟ في أي نقطة نخسر المال؟، حيث يجب أن يكون الاستثمار الجيد قادرًا على تحمل تكاليف الاقتراض بنسبة 6٪ خلال فترة الانتظار وزيادة معدل الحد الأقصى بنسبة 20٪ إلى 30٪ عند الخروج
استخدم الرافعة المالية بشكل مسؤول: تعتبر إحدى أسهل الطرق للتخفيف من مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة هي استخدام كميات أقل من الديون على العقار، وذلك في حالة مطابقة الديوان مع خطة العمل ولا نستخدم الأسهم المفضلة أو ديون الميزانين لتمويل الصفقة، حيث عادة ما نستثمر 30% أو أكثر من الأسهم، ونستخدم الديون غير القابلة للاسترداد، ولا نقوم أبدًا بضمان أصولنا، بحيث إذا حدث خطأ ما، لا يحق للبنك سوى اللجوء إلى الأصل الفردي وليس أصول الصندوق
بناء القيمة لخلق وسادة: تحتوي جميع صفقاتنا على عنصر القيمة المضافة، مما يعني أن لدينا القدرة على زيادة التدفق النقدي وتوليد عائد يتجاوز بكثير ما يمكن أن نحققه من خلال الحصول على عقار مستقر، حيث نخلق القيمة التي بدورها تخلق وسادة ضد الخسارة وارتفاع أسعار الفائدة، وإذا تسبب ارتفاع أسعار الفائدة في تدهور التدفق النقدي والقيم، فإن زيادة القيمة بنسبة 20٪ من خلال الإدارة العملية قد تكون قادرة على تعويض ذلك، حيث يساعد على عدم خسارة المال.
استخدام الديون ذات المعدل المتغير والثابت: تختلف تكلفة الديون ذات السعر العائم مع التغيرات في أسعار الفائدة، ولكنها تميل أيضًا إلى أن تكون أقل تكلفة بكثير في العامين الأولين من الديون ذات السعر الثابت، ومن الجدير بالذكر إن الديون ذات السعر الثابت ليست الدواء الشافي للحماية من ارتفاع أسعار الفائدة.
لا ينفد النقد أبدًا: ستحدث فترات الركود والمستثمر الذي يستطيع الخروج من العاصفة سيكون في العادة على ما يرام على الجانب الآخر، ولم تخسر العقارات ذات الدرجة المؤسسية الأموال مطلقًا على مدار فترة عشر سنوات يمكن للمالك الذي لديه جيوب عميقة أن يحتفظ بعقاره خلال الأوقات العصيبة، في حين أن المالك الذي يعاني من ضائقة مالية لن يكون لديه سوى خيارات قليلة وعلى الأرجح إما أن يفقد العقار للبنك أو يضطر إلى البيع في سوق سيئة.
